Der grüne Gewerbepark Kuglhof 2

Pfaffenhofen soll neue Industrie- und Gewerbeflächen bekommen. Am Kuglhof ist die Erweiterung des Gewerbegebiets geplant. Der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss des Stadtrats hat im September 2022 einstimmig beschlossen, dass ein entsprechender Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Hier die wichtigsten Fakten und die Gründe, warum die Stadt Pfaffenhofen ein neues Gewerbegebiet entwickelt, wie sie dabei bestmöglich auf Nachhaltigkeit und Artenschutz achtet und wie die Planung an die kommende Umgehungsstraße andockt.

Vielleicht haben auch Sie Ideen, wie wir den neuen Gewerbepark möglichst nachhaltig und menschenfreundlich gestalten können. Machen Sie mit, helfen Sie dabei, dass Kuglhof 2 ein nachhaltiger Gewerbepark für alle wird.

Wir freuen uns über Ihre Anregungen und Ideen zum neuen grünen Gewerbepark Kuglhof 2. Sie können uns Ihre Beiträge entweder über das Feedbackformular im Downloadbereich zukommen lassen oder - noch viel einfacher - über den PAFundDU-Bürgermelder.

Vorläufige Planung

Lage: Flächen unterhalb des Kuglhofs bis hinunter zur Staatsstraße Richtung Schweitenkirchen; nahe zur Autobahn (5 km) ohne Ortsdurchfahrt. Die Planung dockt zudem an die künftige Südumgehung vom Bahnhof Richtung Autobahn an.

Fläche: Planungsgebiet ca. 38 Hektar in zwei Teilflächen (Bruttoflächen, inkl. öffentliche Flächen wie Straßen, Grünflächen etc.).

Gewerbe-Grundstücke: Flexibler Flächenzuschnitt von 5.000 bis 90.000 qm; entsprechend kann die Zahl der Parzellen derzeit noch nicht angegeben werden.

Zeitplan: Satzungsbeschluss Bebauungsplan Anfang 2024, Erschließung 2024/25, Aussiedlung erster Unternehmen im westlichen Teil ab 2025

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In Kuglhof 2 erhalten mehrere Pfaffenhofener Traditionsbetriebe dringend benötigte Flächen für ihre Entwicklung. Durch deren Umzug werden Flächen für Wohnbebauung und Grünflächen innerorts frei. Konkretes Interesse haben u. a. die Baufirmen Schelle und Uhsler, die Brauerei Müllerbräu, der Landkreis für den Kreisbauhof oder die Deutsche Post für ihr Briefverteilzentrum.

Für attraktive Neuansiedlungen von außerhalb können ebenfalls wieder größere Grundstücke zur Verfügung stehen. Eine große Chance ist, dass die Stadt selbst in Kuglhof II über Teile der Flächen verfügen kann. Sie möchte diese an Unternehmen aus Zukunftsbranchen vergeben. Die Flächen für die einheimischen Firmen werden aus dem Anteil des Immobilienentwicklers Trend abgedeckt.

Die Stadt Pfaffenhofen legt bekanntlich viel Wert auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Wie passt das zu Flächenversiegelungen in dem geplanten Ausmaß? Letztlich handelt es sich um eine Abwägung verschiedener Nachhaltigkeitsaspekte: Auf der einen Seite stehen Verluste bei landwirtschaftlichen Flächen und Versiegelung. Auf der anderen Seite bildet eine stabile wirtschaftliche Entwicklung die Grundlage für sozialen Wohlstand.

Als Ausgleich soll möglichst viel für die Nachhaltigkeit im Gebiet erreicht werden: ansehnliche Fassaden, erneuerbare Energien, bestmögliche Energieeffizienz, nachhaltige Mobilität und Biodiversität. Dazu hat die Stadtverwaltung verpflichtende Nachhaltigkeits-Kriterien erarbeitet. Der Katalog umfasst 34 Punkte zu den Themen Energie, Gebäude, Mobilität, Begrünung, blaue Infrastruktur (Regenrückhaltung, Oberflächenentwässerung etc.), Artenschutz und Naherholung für die im Gebiet Arbeitenden.

Auf Begrünung und Artenschutz liegt besonderes Augenmerk bei den Nachhaltigkeitskriterien für Kuglhof II. Während eine naturnahe Gestaltung der Außenanlagen mit heimischen Pflanzen und Blühwiesen vielerorts zum Standard bei neuen Gewerbegebieten wird, soll Kuglhof II zusätzlich neue Maßstäbe bei der Biodiversität setzen. Fassaden und Freiflächen werden begrünt und „betiert“.

Naturnahe Gestaltung, Fassaden- und Dachbegrünung und jede Menge Maßnahmen für den Artenschutz sind verpflichtend und gehen weit über das Übliche hinaus. Beispiele: Die Abführung des Oberflächenwassers über naturnahe Teiche schafft Lebensraum für Amphibien. Das Verbot von Glasfassaden vermeidet Vogelschlag.

Die Planung dockt an die lang ersehnte, kommende Südumgehung an. So erfolgt Gewerbeentwicklung dort, wo ohnehin schon Eingriffe erfolgen. Die Stadt Pfaffenhofen hat beim Staatlichen Bauamt Ingolstadt eine Optimierung des Trassenverlaufs Richtung Waldrand erreicht, damit das Areal nicht ohne Mehrwert zerschnitten wird. Das beliebte Naherholungsgebiet im Schindlhauser Forst mit seinen Rad- und Laufstrecken bleibt erhalten.

Eine Umgehungsstraße wird von vielen Lärm- und Staugeplagten seit Jahrzehnten herbeigesehnt. Nun wird der Bau der südlichen Ortsumgehung vom Bahnhof Richtung Autobahn („Umgehung 2000“) durch das Staatliche Bauamt immer konkreter. Die 3,6 Kilometer lange Trasse soll die Münchener Straße (B13 innerorts), die Weiherer und Moosburger Straße sowie die Ortsteile Weihern und Eberstetten von Durchgangsverkehr und Lärm entlasten.

Das neue Gewerbegebiet bedeutet einen Booster für den Wirtschaftsstandort, damit auch in Zukunft Gewerbesteuern und wohnortnahe Arbeitsplätze ein gutes Leben in Pfaffenhofen sichern. Die Voraussetzung: Die Ansiedelungen müssen qualitätsorientiert sein. Daher zielt die Stadt nicht auf eine schnelle Verwertung ihrer Grundstücke ab, sondern hat Unternehmen aus Zukunftsbranchen im Fokus.

Rund 30 Prozent der städtischen Einnahmen kommen aus der Gewerbesteuer. 2021 waren dies 19,4 Millionen Euro. Davon profitieren alle Bürgerinnen und Bürger, denn die Stadt kann damit für gute ausgestattete Kitas und Schulen sorgen, Lebensqualität bieten, vom Hallenbad-Neubau über den Kultursommer bis zum kostenlosen Stadtbus und Zukunftsaufgaben wie Klimaschutz und Energiewende angehen.

Grundlage der Pfaffenhofener Wirtschaftskraft ist eine ausgewogene Mischung aus produzierenden Großunternehmen, innovativen „Kopfarbeitern“ und traditionellen Handwerksbetrieben. Im Sinne einer vorausschauenden Politik will sich die Stadt Pfaffenhofen auf dieser Stärke nicht ausruhen. Die Krisen der letzten Zeit zeigen, dass es schnell zu Schwankungen in der Konjunktur kommen kann. Das neue Gewerbegebiet bietet Platz für Neuansiedelungen, um die wirtschaftliche Basis zu verbreitern. Neue Gewerbeflächen sind auch nötig, damit heimische Firmen nicht abwandern, nur weil sie vor Ort keine Grundstücke für eine Erweiterung finden. Eine weitere aktuelle Erfahrung: Pendeln wird zunehmend unattraktiv. Kuglhof II bietet die Chance auf neue wohnortnahe Arbeitsplätze und Ausbildungsplätze.

Ja, denn mehrere heimische Betriebe benötigen mehr Platz und man könnte endlich auch für Neuansiedelungen wieder größere Grundstücke anbieten. Die Stadt hat dabei Unternehmen aus Zukunftsbranchen im Blick, keine Logistiker. Die Lücken in vorhandenen Gewerbegebieten sind zum Teil bereits vergeben, aber noch nicht bebaut. Oder sie sind eher für kleinere Betriebe ohne Lärm wie Handwerker oder Ingenieurbüros geeignet. Kuglhof II bietet Flächen, wie sie Produktionsbetriebe oder die starke regionale Bauwirtschaft benötigen.

Viele der derzeit freien Flächen in den bestehenden Gewerbegebieten sind für größere Ansiedlungen bzw. Standortverlagerungen nicht geeignet, weil die Grundstücke zu klein sind oder weil Produktionsbetriebe dort wegen des Lärmschutzes ausgeschlossen sind. Die letzten Gewerbegebiete, z. B. Sandkrippenfeld II, wurden vor allem für den Bedarf von örtlichen Handwerksbetrieben geplant.

Es gibt aber immer wieder Anfragen für größere Grundstücke. Pfaffenhofener Firmen wollen sich vergrößern, Unternehmen von außerhalb suchen neue Standorte. Gerade in den letzten fünf, sechs Jahren kam es zu immer mehr solcher Anfragen. Eine Weile konnte man sie noch mit Flächen in Kuglhof I bedienen. Nun stehen dort aber keine Grundstücke mehr zum Verkauf. Die Stadt kann die Eigentümer der restlichen freien Flächen nicht zum Verkauf zwingen. Bei der Entwicklung von Kuglhof I vor 20 Jahren wurde es versäumt, entsprechende Regelungen zu treffen. Bei Kuglhof II soll das anders sein: Wenn ein Grundstück 12 Jahre nach Erteilung des Baurechts nicht bebaut ist, erhält die Stadt ein Ankaufsrecht.

Die Verlagerung von Betrieben aus der Stadt hinaus zum Kuglhof macht Platz frei, wo neue Wohnungen entstehen können. Diese sollen nicht nur für Neuzuzügler sein: Die Stadt Pfaffenhofen achtet bei allen neuen Wohngebieten darauf, dass über das Einheimischenmodell auch Ansässige zu erschwinglichem Wohnraum kommen und dass sozialer Wohnungsbau entsteht.

Nicht jeder neue Arbeitsplatz bedeutet zudem Zuzug. Sie wenden sich auch an Menschen, die bereits in Pfaffenhofen oder dem Umland leben und das Pendeln leid sind. Mehr als 7.700 Pfaffenhofenerinnen und Pfaffenhofener arbeiten aktuell außerhalb der Gemeindegrenzen. Neue Arbeitsplätze sind auch eine Chance für Menschen, die vom bevorstehenden Wandel in der Automobilindustrie betroffen sind und als Fachkräfte künftig statt bei Audi in einem Betrieb am Kuglhof arbeiten.

Diese Frage hat die Stadtverwaltung in ihre Nachhaltigkeitsabwägungen einbezogen: Auf der einen Seite bietet man regionalen Unternehmen Entwicklungsmöglichkeiten, auf der anderen Seite entzieht man der Landwirtschaft Flächen. Da sich für das Gewerbe keine anderen Flächen im Stadtgebiet anbieten – und die Flächen tatsächlich benötigt werden –, ist hier das Pendel zugunsten des Gewerbes ausgeschlagen. Ein kleiner Öko-Hopfengarten soll sogar organisch im Gebiet integriert werden.

Grundsätzlich ist sich die Stadt Pfaffenhofen der Bedeutung der Landwirtschaft sehr bewusst. Zur Förderung der nachhaltigen Landwirtschaft hat die Stadt Pfaffenhofen bereits 2018 die Bodenallianz gemeinsam mit örtlichen Bäuerinnen und Bauern gegründet. Für eine sichere, regionale Versorgung mit Lebensmitteln fallen die entsprechenden Flächen kaum ins Gewicht. Sie machen 0,76 Prozent der gesamten landwirtschaftlichen Flächen im Stadtgebiet aus. Dazu einige Zahlen: Pfaffenhofen hat derzeit neun klassische Gewerbegebiete, sie machen 1,1 Prozent des Stadtgebiets aus. Dagegen sind 54 Prozent landwirtschaftliche Flächen, dazu kommen noch einmal weitere 29 Prozent Wälder.

Die beliebten Lauf- und Wanderstrecken im Naherholungsgebiet Schindelhauser Forst bleiben erhalten. Man kann wie gewohnt über den Feldweg von der Äußeren Moosburger Straße zum Start der Laufstrecken gelangen. Für die sichere Querung der Umgehungsstraße wird wahrscheinlich eine Unterführung gebaut. Neu werden großzügige, naturnah gestaltete Grüngürtel entlang des Wegs sein. Darin eingebettet werden Feuchtflächen, die dem Hochwasserschutz dienen und Tier- und Pflanzenarten Lebensraum bieten.

Lärm-Konflikte sind an diesem Standort nicht zu erwarten. Die Wohnbebauung in Pfaffelleiten ist weit genug entfernt, wird im Schallgutachten aber mit betrachtet und geschützt.

Die Umgehungsstraße plant und baut das Staatliche Bauamt Ingolstadt. Derzeit laufen die Voruntersuchungen für die so genannte Vorentwurfs-Planung. Die konkrete Planung dürfte rund drei Jahre dauern, wann gebaut wird, ist derzeit noch nicht abzuschätzen.

Es wird eine Übergangszeit geben, jedoch wird nicht das gesamte Gewerbegebiet auf einen Schlag voll sein. Von den bereits bekannten Interessenten dürfte kein nennenswerter zusätzlicher Verkehr in Moosburger/Weiherer Straße entstehen, außer durch die Mitarbeitenden auf dem Arbeitsweg. Der Lieferverkehr geht großteils direkt auf die Autobahn. Es wird kaum Kundenverkehr zu den Betrieben geben. Geschäfte sind dort nicht vorgesehen.